舉個(gè)例子你就明白了：房貸100萬，按揭30年，房貸利率4.75%，那么利息的計(jì)算方式是這樣的：

1、等額本金的還款方式下的情況

每個(gè)月還款一次，30年總共是360個(gè)月，第一個(gè)月末應(yīng)該償還的利息是多少？是你在這一個(gè)月當(dāng)中使用的本金乘以這個(gè)月的月利率，那么這個(gè)月使用的本金是多少呢？是100萬！那么這個(gè)月的月利率是多少呢？是年利率除以12，就是：0.3958%=4.75%/12；

第一個(gè)月的利息就是：3958.33元=1000000*0.3958%；

第一個(gè)月的月供中本金是多少？因?yàn)槭堑阮~本金，那么每個(gè)月償還的本金就是100萬平均分配在360個(gè)月當(dāng)中，也就是：2777.78=1000000/360；

第一個(gè)月的月供就是：本金+利息=2777.78+3958.33=6736.11.

第二個(gè)月的利息是多少？剩余本金乘以月利率！剩余本金是100萬減去第一個(gè)月已經(jīng)償還的本金2777.78元，也就是997222.22元；月利率是：0.3958%=4.75%/12；

第二個(gè)月的利息就是：3947.33=0.3958%*997222.22；

第二個(gè)月應(yīng)該償還的本金是2777.78元，那么第二個(gè)月的月供就是：本金+利息=2777.78+3947.33=6725.11元。

剩余的其他月份的月供也是這么計(jì)算出來的：剩余本金乘以月利率+當(dāng)月應(yīng)還本金下圖是計(jì)算器計(jì)算的結(jié)果，和我上面的推導(dǎo)是一致的。

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第360個(gè)月的利息是多少？月利率都是和上面一樣的，至于剩余的本金其實(shí)就是2777.78元，也就是：11=2777.78*0.3958%！

最后一個(gè)月的月供就是：2788.77=2777.78+11；

下圖是計(jì)算器計(jì)算的結(jié)果，和上文筆者推導(dǎo)計(jì)算的結(jié)果是一致的。

2、等額本息的按揭方式下的計(jì)算情況

等額本息的計(jì)算思路其實(shí)是和上面一樣的，但是問題是，等額本息因?yàn)椴恢烂總€(gè)月償還的本金是多少，所以需要倒推，這個(gè)就比較的復(fù)雜，筆者在此不深究那么多，大家只要知道了基本的計(jì)算思路就可以的，有興趣的可以再找資料深入研究。

第一個(gè)月的利息是多少？是第一個(gè)月使用的本金乘以月利率，月利率和上面是一樣的，年利率除以12個(gè)月就得到了，結(jié)果是：0.3958%=4.75%/12；

第一個(gè)月使用的本金其實(shí)就是100萬，也就是原始的房貸本金總額，所以第一個(gè)月的利息其實(shí)和等額本金的方式下是一樣的：3958.33=1000000*0.3958%；

和下圖計(jì)算器計(jì)算的結(jié)果是一致的：

那么第一個(gè)月償還的本金是多少呢？不知道！因?yàn)樗皇瞧骄模枰獜暮竺娴雇瞥鰜恚@個(gè)有點(diǎn)復(fù)雜，就不深究了。筆者做一個(gè)小小的提示：

假設(shè)第一個(gè)月償還的本金是X，那么第一個(gè)月的月供是這樣的：X+3958.33；

那么第二個(gè)月的利息是這樣的：（1000000-X）*0.3958%；

第二個(gè)月償還的本金是多少？不知道！我們假設(shè)是Y，那么就有了第二個(gè)月的月供是這樣的：Y+（1000000-X）*0.3958%！

因?yàn)槭堑阮~本息，也就是360個(gè)月的月供都是相等的，那么就有了：

X+3958.33=Y+（1000000-X）*0.3958%！

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我們可以用第三個(gè)月，第四個(gè)月一直到第360個(gè)月，這個(gè)公式可以循環(huán)的套進(jìn)去，然后算出來。

現(xiàn)在你能夠理解這個(gè)4.75%是什么意思了嗎？