房貸新政對于即將購房的人來說到底是利好消息還是壞消息？
發布時間：2023-08-18 19:51:53 來源：網絡投稿
對于重磅消息，央行一般都會選擇在晚上或者周末公布，本周末也不例外。8月25日（星期天）正當大家玩得高興的時候，央行突然下發了一個重磅消息《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》。
這個公告涉及的內容比較多，我們就挑重點的幾個內容說下：
1、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（也就是LPR）為定價基準加點形成，且首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（LPR+0.6%）；
2、首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率；
3、二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點（0.6%）。
4、借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期，重定價周期最短為1年。
5、新老劃斷，2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行，這意味著存量貸款不受影響；
6、改革后，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。
7、實行差別化利率，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。
8、嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務，確保相關工作平穩有序進行。
房貸新政對于即將購房的人來說到底是利好消息還是壞消息？
央行突然在周末宣布這樣一個重大消息，引起了市場的巨大反響，特別是對于準備買房的人來說，大家可能會存在更多的疑慮，比如新的房貸政策執行之后房貸利率怎么計算，對于準備買房的朋友來說到底是好消息還是壞消息等等。
在探討到這個問題之前，為了方便大家理解，我們先來科普下什么是LPR。
LPR是貸款基礎利率(Loan Prime Rate)的英文縮寫,指商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率。2019年8月17日，中國人民銀行發布公告〔2019〕第15號，決定改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制。
LPR是根據全國18家報價銀行每個月提交的報價,去掉最高和最低報價后進行算術平均得出LPR，銀行發放貸款時,就要以每個月的LPR為參照設定貸款基礎利率。
目前提交報價的18家銀行包括工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、中信銀行、浦發銀行、興業銀行、招商銀行、民生銀行、西安銀行、臺州銀行、上海農商銀行、廣東順德農商行、渣打中國、花旗銀行、深圳前海微眾銀行、浙江網商銀行。這些銀行涵蓋了國有大銀行、股份制銀行、城市商業銀行、農商行和民營銀行，可以最大程度的反應市場的真實貸款利率。
實行LPR定價之后對于購房者來說實際上沒有太大的影響，但可以有效的遏制炒房的行為。
我們都知道現在去銀行辦理住房按揭貸款，銀行是在央行基準利率的基礎上上浮，目前央行5年期以上期限的基準利率是4.9%，銀行在辦理房貸的時候可以根據市場的實際情況來上浮或下浮利率，比如目前很多銀行首套房的執行利率一般都是在基準利率的基礎上上浮10-30%之間，假如某個銀行的利率上浮15%，按實際的利率就是4.9%*1.15=5.635%。而10月8日執行LPR之后，銀行就必須以最近一個月LPR為基礎再上浮利率。比如最近一個月（8月20日公布）的LPR是4.85%，那同樣是上浮15%的利率，用戶實際的貸款利率就是4.85%*1.15=5.5775%，這個利率跟按照基準利率計算差不多。
所以即便10月8日之后各大銀行正式施行LPR，但是對于正常的購房人群來說不會有太大的影響，雖然房貸的基礎利率不一樣，但是銀行完全可以通過上浮不同的利率來調整，所以真正決定客戶貸款利率的是市場的資金緊缺程度。一旦市場資金寬松，那對應的LPR也會出現下降。相反，假如市場資金變得緊張，對應的LPR也會上漲，這個利率彈性空間是很大的。
不過實行LPR之后對于炒房客來說無疑是一個重大的打擊。
按照原來的基準利率計算，二套房以上的貸款只需在基準利率4.9%的最基礎上上浮，但是執行LPR之后，二套房以上的利率必須在LPR的基礎上再加60個基點，在樓市比較熱的時候貸款利率上升將會大大增加炒房的成本。比如某個時間點，因為樓市需求火爆，貸款利率不斷上升，二套房利率將會上浮30%以上，如果按照原來的計息方式，二套房的實際利率是4.9%*1.3=6.37%。但是實行LPR之后，因為市場資金需求旺盛，對應的LPR可能達到5.35%，這樣二套房的實際利率就是（5.35%+0.6%）*1.3=7.735%，這個比原來的計息方式多出了1.365%，相當于貸款100萬30年等額本息，利息要多出32.93萬，這個利息房價要上漲多少才能補回來了！
由此可以看出，一旦10月8日之后正式實行LPR，無疑會有效的打擊炒房的行為，讓房子回歸到居住的功能屬性，這對于防范金融和樓市系統性風險是有很大幫助的。
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