自2017年以來，全國的房貸利率連續(xù)上調(diào)，從基準(zhǔn)利率的八折優(yōu)惠到上浮20%或30%，有些地方的首套房貸利率甚至上浮了50%，即7.35%左右。

針對這種情況，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，本輪房貸利率上調(diào)，是從一個歷史低位開始的，與之前的數(shù)據(jù)對比，現(xiàn)在仍處在一個中等水平。中信建投房地產(chǎn)首席分析師陳慎預(yù)測，房貸利率未來仍有可能上調(diào)，但漲幅最快的階段已經(jīng)過去，上漲幅度會相對緩和。

首套房房貸利率連漲18個月

河南駐馬店市的程先生在2017年底購置了一套房產(chǎn)，半年多的時間過去了，房貸仍沒有辦下來，但房貸利率卻從基準(zhǔn)利率上浮20%，漲到了上浮50%。

“首付交后不久，售樓部就開始聯(lián)系唯一一家與它們有合作的銀行辦理貸款。開始時，銀行說2017年的額度已經(jīng)用完，辦不了。過了年，銀行說額度比較緊張，一直也沒有輪到我。前兩天，購買同一樓盤的鄰居在微信群里說，他的貸款辦下來了，但利率上浮50%，達(dá)到了7.35%。” 程先生說。

之后，程先生向熟人打聽后得知，該行駐馬店分行已經(jīng)通知，首套房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮50%。如果有貸款逾期記錄，銀行還會適當(dāng)上調(diào)。

程先生需要貸款63萬元，若以基準(zhǔn)利率上浮50%(7.35%)、等額本息償還30年計算，僅利息，他就需要支付約93.26萬元，這比基準(zhǔn)利率上浮20%(5.88%)，要多付約22.02萬元。

房貸利率上漲并非孤案。此前有媒體報道稱，建設(shè)銀行深圳分行住房貸款首套房利率由基準(zhǔn)利率上浮10%調(diào)至上浮15%，二套房上浮20%。深圳主要房貸參與銀行的實際首套房利率已全部上浮15%，二套房上浮20%。

據(jù)新京報報道，北京個別銀行網(wǎng)點的首套房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮40%，也有銀行的部分網(wǎng)點上浮30%。不過，據(jù)了解，較基準(zhǔn)利率上浮10%—15%，仍是北京首套房貸利率的主流，二套房貸款利率多數(shù)上浮20%。

融360今年7月發(fā)布的中國房貸市場報告顯示，6月，全國首套房貸款平均利率為5.64%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.151倍，環(huán)比5月上升0.71%，同比去年6月首套房貸款平均利率4.89%，上升了15.34%。截至6月，全國首套房貸利率已經(jīng)連續(xù)18個月上漲。

不同城市、不同銀行之間的利率存在差異。上述報告稱，一線城市保持低幅上漲，平均利率處于全國利率低位水平；二線城市整體利率漲幅回落，出現(xiàn)大幅上漲的城市減少，平均利率處于全國利率中高位水平。銀行方面，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行四大國有行首套房貸款平均利率已比基準(zhǔn)利率上浮15.2%。

利率仍處在中等水平

2017年初，許多城市首套房貸款利率還有不少打折措施，8折或9折優(yōu)惠曾是市場的主流。但僅僅1年后，這種情況幾乎絕跡。

融360分析師李唯一表示，今年6月，房貸優(yōu)惠利率占比為1.12%，分布在上海地區(qū)個別銀行。但近期或?qū)⒊霈F(xiàn)調(diào)整，優(yōu)惠利率將退出房貸市場。

對于房貸利率大幅上調(diào)的原因，張大偉認(rèn)為，此前的低利率，是為了刺激居民的住房消費，但隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控收緊，房貸利率也要恢復(fù)正常水平。

“房貸利率快速上漲，也與貸款基準(zhǔn)利率較低有關(guān)。銀行5年期以上貸款基準(zhǔn)利率4.9%，創(chuàng)下了多年來的最低水平，隨著市場變化，實際貸款利率自然會上調(diào)。與歷史數(shù)據(jù)比較，現(xiàn)在主流的5.88%的首套房貸款利率，也不算高，仍處在中等水平。”張大偉說。

據(jù)央行公布的金融機構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率數(shù)據(jù)顯示，從1991年至2015年，5年以上貸款基準(zhǔn)利率最高曾達(dá)到15.3%，在近些年的大部分年份中，也都高于6%。現(xiàn)行的4.9%的基準(zhǔn)利率，至少創(chuàng)下了自1991年4月以來的最低值。

陳慎也認(rèn)為，從絕對值看，房貸利率并不算太高，屬于一個平均水平。他分析，個人住房貸款近兩年增長較快，致使銀行額度不足，也可能是利率上漲的原因。

今年初，中國人民銀行副行長潘功勝在回答個人住房貸款額度偏緊、利率上升等問題時表示，房貸利率略有上升，但從稍微長一點的周期來看，它仍然處于比較低的水平。商業(yè)銀行綜合考慮負(fù)債端利率上升和房地產(chǎn)的風(fēng)險溢價，對住房貸款利率自主進(jìn)行定價，擴大利率的浮動區(qū)間，總體上符合利率市場化的要求和趨勢。

張大偉觀察，房貸利率雖然仍在上漲，但近期較為平穩(wěn)，首套房房貸利率在5.88%左右，仍是市場的主流，出現(xiàn)大幅上漲的情況，只是個例。

漲幅或趨于緩和

房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮50%，讓程先生較為猶豫，他想繼續(xù)觀望一下，看貸款利率能否下降一些。

7月23日召開的國務(wù)院常務(wù)會議，釋放了新的信號。會議聽取了財政金融進(jìn)一步支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的匯報，要求保持宏觀政策穩(wěn)定，堅持不搞“大水漫灌”式強刺激，根據(jù)形勢變化相機預(yù)調(diào)微調(diào)、定向調(diào)控，應(yīng)對好外部環(huán)境不確定性，保持經(jīng)濟(jì)運行在合理區(qū)間。

陳慎認(rèn)為，貨幣寬松信號已經(jīng)出現(xiàn)，但資金的具體流向仍有待觀察。房貸利率快速上漲的階段已經(jīng)過去，未來的漲幅將會放緩。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，貨幣環(huán)境寬松后，可能會對房地產(chǎn)市場帶來一些影響，從這個角度看，到今年4季度，利率稍許放松的可能性較大。

“貨幣環(huán)境雖然顯現(xiàn)寬松，但也要看銀行在貸款方面的監(jiān)管政策。若監(jiān)管少，銀行的貸款空間就會增大，放貸規(guī)模也會增加。” 嚴(yán)躍進(jìn)說。

本輪房貸利率調(diào)整，主要體現(xiàn)在首套房貸利率上漲，這也招致了“利率上調(diào)傷害剛需”的指責(zé)。潘功勝在上述講話中就明確表示，人民銀行會督促商業(yè)銀行嚴(yán)格落實差別化的住房信貸政策，對住房貸款執(zhí)行差別化的定價，積極支持居民特別是新市民購買住房的合理需求。