首套房貸款利率為什么要上浮？對(duì)于這個(gè)問題，我們可以做個(gè)換位思考，假如你是銀行的行長，現(xiàn)在來銀行申請(qǐng)房貸的人很多，而且有些人可以接受上浮更高的利率，你可以賺更多的錢，那你會(huì)不會(huì)把利率上浮起來？

大家要明白一個(gè)道理，銀行是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)，商業(yè)機(jī)構(gòu)的核心目的就是為了盈利，所以銀行的日常經(jīng)營行為都是圍繞利潤來展開的，怎么做可以獲得更高的利潤，他們就怎么做，上浮房貸利率也是一樣的道理。

目前我國央行已經(jīng)放開了對(duì)銀行貸款利率的限制，各大銀行可以根據(jù)實(shí)際市場的情況來自主定價(jià)，既可以上浮更高的貸款利率，也可以下浮較高的貸款利率，因此銀行在實(shí)際執(zhí)行的過程當(dāng)中，不同的人，不同的城市，不同的時(shí)間點(diǎn)，房貸利率都是有較大的差別的。

當(dāng)然具體來說，銀行之所以會(huì)對(duì)首套房上浮更高的利率，我覺得主要有幾個(gè)原因。

第一、資金成本的上升。

以前銀行可以躺著賺錢，因?yàn)楫?dāng)時(shí)銀行競爭沒有那么激烈，各大銀行吸收存款比較容易，所以首套房的利率其實(shí)并沒有那么高，很多都是按照基準(zhǔn)利率來執(zhí)行。

但是最近幾年隨著銀行之間的競爭不斷加劇，再加上社會(huì)上其他理財(cái)產(chǎn)品的競爭，目前銀行吸收存款的難度是非常大的。比如最近兩年各大銀行就經(jīng)常面臨存款緊張的局面，為了能夠吸收到更多的存款，銀行最常見的競爭手段就是上浮更高的存款利率，所以我們看到目前有些銀行在實(shí)際吸收存款的時(shí)候都會(huì)上浮更高的利率，大部分銀行都會(huì)在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮30%~50%之間，甚至有些小銀行能夠在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮100%。

大家都知道銀行用于發(fā)放房貸的資金主要來源于銀行所吸收的存款，如果存款的利率上升了，那資金的成本就會(huì)上升，對(duì)應(yīng)的銀行的貸款利率肯定會(huì)上升的，畢竟銀行賺取的就是一個(gè)利差，目前大部分銀行的利差大概是在2％~3%之間，這意味著如果銀行的平均存款利率達(dá)到3.58%，那對(duì)應(yīng)的平均貸款利率必須達(dá)到5.58%以上才不會(huì)壓縮銀行的利潤。而目前5年期以上的貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，想要達(dá)到5.58%的利率，那銀行就必須上浮10％以上。

所以銀行首套房利率上浮最直接的原因就是資金成本的上升，如果銀行資金成本下降，那房貸利率其實(shí)也會(huì)跟著下降了。比如丹麥最近一段時(shí)間就實(shí)行了負(fù)利利率房貸，借1萬塊錢連本帶息到期只需要還9950多塊錢就可以。而丹麥的房貸利率之所以是負(fù)數(shù)的，根本的原因是因?yàn)榈溿y行機(jī)構(gòu)吸收存款的成本比較低，居民均存款是零利率甚至是負(fù)利率。

第二、樓市需求相對(duì)比較旺盛。

雖然目前我國的樓市已經(jīng)來到了一個(gè)關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)，未來購房的人群肯定會(huì)減少，甚至有些人認(rèn)為目前我國的樓市是有價(jià)無市，但如果大家認(rèn)真的去做過市場調(diào)研就會(huì)發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上目前買房的人真的不少，這說明目前的樓市還是有較為旺盛的需求的。

正因?yàn)橛羞@種需求的支撐，所以目前去銀行申請(qǐng)房貸的人還是相對(duì)比較多的。當(dāng)申請(qǐng)房貸的人比較多的時(shí)候，銀行肯定是會(huì)擇優(yōu)放款，擇高放款。在這種情況下，即便銀行上浮更高的利率，仍然有很多人會(huì)愿意接受，所以能賺更多的利潤，為什么銀行不上浮利率呢？

雖然對(duì)于樓市需求比較旺盛這種說法，很多人都會(huì)出來反對(duì)，但不可否認(rèn)的是目前樓市確實(shí)存在較多的需求，這種需求既有剛需客也有投資客。這一點(diǎn)可以從2018年各大房企業(yè)績的飆升看出來，雖然有一些開發(fā)商一直在喊著活下去，但是2018年銷量卻飆升百分之三四十。

正因?yàn)橘彿啃枨笠恢贝嬖冢坏┓抠J利率下降，大家購房的成本下降了，那購房人群就會(huì)增加，反過來又會(huì)刺激銀行上浮房貸利率，所以我們看到銀行房貸利率基本上都是反反復(fù)復(fù)的波動(dòng)的。

第三、房產(chǎn)調(diào)控政策的要求。

過去幾年我國很多城市的房價(jià)都出現(xiàn)了較快的上漲，甚至有些城市一年的漲幅就可以達(dá)到20%以上，過快的房價(jià)上漲不僅會(huì)影響到居民的住房需求，更關(guān)鍵的是房價(jià)的上漲對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了較大的擠出效應(yīng)，比如最近10年我國社會(huì)消費(fèi)品零售總額每年的增長率一直在下降，這就是一個(gè)很直觀的表現(xiàn)。如果房價(jià)繼續(xù)上漲，不僅會(huì)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生更大的影響，影響內(nèi)需的發(fā)展，更關(guān)鍵的是會(huì)形成一定的泡沫，存在較大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

所以最近兩年我國從上到下一直都在嚴(yán)控房價(jià)的發(fā)展，房子是用來住的，而不是用來炒的已經(jīng)成為了房產(chǎn)調(diào)控的重要基調(diào)。而且最近兩年我國調(diào)控房價(jià)也從常見的行政手段上升到了金融調(diào)控手段，通過控制銀行信貸投放以及房貸利率來達(dá)到調(diào)控的目的。

當(dāng)然這種調(diào)控并不是說直接限制銀行利率必須上浮多少，而是通過限制銀行房貸的比例來造成銀行用于發(fā)放房貸資金的緊張，從而迫使銀行上浮更高的利率。比如監(jiān)管部門就要求有些銀行用于發(fā)放住房貸款的比例不能超過當(dāng)年新增貸款總額的40%，在這種調(diào)控政策之下，銀行可用于發(fā)放房貸的資金是相對(duì)比較少的，所以銀行就只能上浮更高的利率。