深圳有較為特殊的人口發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，使其在歷年的發(fā)展中一直都存在較大的潛在需求，而隨著樓市的發(fā)展其房產(chǎn)的投資屬性也越來(lái)越突出，進(jìn)一步對(duì)房?jī)r(jià)起了催化的作用。深圳較好的城市發(fā)展前景無(wú)疑使當(dāng)?shù)氐臉鞘芯邆漭^好的長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期，但房?jī)r(jià)過(guò)于突出也會(huì)出現(xiàn)很大的負(fù)面作用，所以深圳樓市在長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)即使有較強(qiáng)的支撐，但要想穩(wěn)健發(fā)展還是需要有調(diào)控措施的引導(dǎo)，未來(lái)樓市調(diào)控也將是深圳房地產(chǎn)行業(yè)的定海神針。
深圳較為特殊的人口發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，加上空間小和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推，使深圳房產(chǎn)的投資屬性在不斷發(fā)展中日益突出。
▲人口增量大和人口結(jié)構(gòu)特殊，使深圳一直以來(lái)的潛在購(gòu)房需求都比較突出。
當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門(mén)的數(shù)據(jù)顯示，深圳2010年常住人口總量是1035萬(wàn)人，2019年末的數(shù)據(jù)是1343萬(wàn)人左右，按統(tǒng)計(jì)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)口徑來(lái)看，近10年時(shí)間凈增加了300多萬(wàn)人，珠海市2019年末才202萬(wàn)常住人口，這段時(shí)間深圳幾乎增加了1.5個(gè)珠海市的人口。
而在這些人口里面，非戶(hù)籍人口占了大多數(shù)，如2019年的1343萬(wàn)多的常住人口里面，戶(hù)籍居民只有494萬(wàn)左右，占比只有36.7%。深圳在成為經(jīng)濟(jì)特區(qū)之前，只是一個(gè)人口只有30多萬(wàn)的縣級(jí)區(qū)域，人口并不多，而彼時(shí)作為省會(huì)城市的廣州已經(jīng)有超過(guò)500萬(wàn)的人口了。
所以深圳現(xiàn)在的人常住人口里面真正本土人的比例非常少，絕大部分都是外來(lái)人口。原始居民占比少，已經(jīng)沉淀下來(lái)的居住需求就少，歷年不斷流入的新增人口對(duì)于居住的需求比起像廣州那樣本地基數(shù)較大的城市來(lái)說(shuō)，渴求度和市場(chǎng)需求都要大得多。
而偏偏深圳的土地又少得可憐，只有1997平方公里，無(wú)法像廣州一樣有效大幅增加供應(yīng)，以平抑日漸增長(zhǎng)的需求，那么供應(yīng)與需求之間，就容易出現(xiàn)以?xún)r(jià)格來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)的現(xiàn)象。
▲樓市盤(pán)子少、房產(chǎn)價(jià)值高、潛在需求規(guī)模大，使深圳房產(chǎn)的投資屬性異常突出，滋生出強(qiáng)烈的投資需求，投資屬性越來(lái)越蓋過(guò)居住的屬性。
深圳的土地太少了，在城市得到飛速發(fā)展和人口規(guī)模不斷增大的背景下，土地的問(wèn)題顯得越來(lái)越突出，在兼顧城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地的需求之后，規(guī)劃給居住的用地?zé)o疑也會(huì)越來(lái)越緊張，導(dǎo)致新增的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足居住需求和不斷突出的投資需求，從而進(jìn)一步催化和加重了價(jià)格調(diào)節(jié)的作用。
從中指研究院的整體數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳的新增住宅供應(yīng)量一直都并不是太充裕，近10年來(lái)供應(yīng)最高的一年是2015年，但也只有715萬(wàn)平方米左右，而越過(guò)2015年之后，一直到2019年供應(yīng)都處于比較少的狀態(tài)，范圍都在278萬(wàn)平方米-439萬(wàn)平方米之間，對(duì)于這個(gè)有著特殊人口結(jié)構(gòu)和人口規(guī)模的城市來(lái)說(shuō)怎么可能匹配呢？
所以再結(jié)合特殊的城市背景，價(jià)格調(diào)節(jié)作用就突出了，房?jī)r(jià)隨著城市發(fā)展在一路走高。近十年來(lái)深圳的房?jī)r(jià)在較大基數(shù)的基礎(chǔ)上翻了好幾倍，房產(chǎn)升值的絕對(duì)值甚至可以讓那些批量炒房的人的收益超過(guò)一些上市公司的利潤(rùn)，更別說(shuō)是一些中小、微型企業(yè)主的經(jīng)濟(jì)營(yíng)收益了。
這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，讓深圳的房產(chǎn)投資處于非常突出的位置，甚至蓋過(guò)了當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的居住屬性，而房?jī)r(jià)的被快速推高，居住屬性受擠壓也越來(lái)越嚴(yán)重，當(dāng)這種現(xiàn)象成為常態(tài)時(shí)，房?jī)r(jià)的非性理波動(dòng)也會(huì)越來(lái)越強(qiáng)，如果沒(méi)有這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控壓住，深圳的房?jī)r(jià)大概率已經(jīng)被炒向更高。
深圳樓市潛力尚存，但態(tài)度明確的監(jiān)管方向?qū)⒊蔀闃鞘械亩êＩ襻槨?br />▲深圳的城市發(fā)展方向是深圳樓市長(zhǎng)期發(fā)展的根基。
以往深圳借助經(jīng)濟(jì)特區(qū)的概念及地理位置優(yōu)勢(shì)得到了大量有力的扶持，使經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展一路騰飛，目前它已經(jīng)晉身成為國(guó)內(nèi)頭部城市之一，而現(xiàn)在又有兩個(gè)關(guān)鍵的可以展示城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展前景的概念，一個(gè)是粵港澳大灣區(qū)這個(gè)大型海灣城市群的規(guī)劃，另一個(gè)是建設(shè)先行示范區(qū)的計(jì)劃，從國(guó)家的高度打造全球性標(biāo)桿城市。
這兩大概念都不是短期規(guī)劃，而是長(zhǎng)期的發(fā)展方向，這種方向?qū)τ诔鞘袑?shí)力的進(jìn)一步提升是具有廣闊前景的，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的城市發(fā)展也已經(jīng)進(jìn)入新的規(guī)劃階段，大型城市群將是未來(lái)城市發(fā)展的重點(diǎn)，而有獨(dú)特地理位置優(yōu)勢(shì)的海灣城市群更是其中的代表。
因此伴隨著規(guī)劃的不斷落實(shí)，深圳的城市發(fā)展也會(huì)跟隨步伐不斷地發(fā)展，特別是在高新科技產(chǎn)業(yè)和金融產(chǎn)業(yè)方面，深圳將會(huì)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。在這種背景之下，城市價(jià)值也將會(huì)進(jìn)一步提升，這些發(fā)展將以5年、10年或更長(zhǎng)的時(shí)間為跨度，并非短期內(nèi)可以全部透支完，對(duì)于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是可以提供長(zhǎng)遠(yuǎn)支撐的。
▲樓市調(diào)控將成為深圳樓市的定海神針。
所以雖然深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，但始終給人感覺(jué)是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)總處于按捺不住蠢蠢欲動(dòng)的狀態(tài)，在盤(pán)子小、潛在需求大、購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)等因素導(dǎo)致投資屬性過(guò)重的狀態(tài)下，市場(chǎng)情緒較容易被調(diào)動(dòng)起來(lái)，今年早期發(fā)生在深圳的那些受全國(guó)人民關(guān)注的樓市亂象就是比較鮮明的例子。
而由于當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)貫徹執(zhí)行“穩(wěn)房?jī)r(jià)”及“房住不炒”的調(diào)控措施，對(duì)于出現(xiàn)的亂象及時(shí)作出了反應(yīng)，向市場(chǎng)傳導(dǎo)了非常積極的監(jiān)管信號(hào)，向那些企圖擾亂房?jī)r(jià)的利益方潑了一大瓢水冷水，漲價(jià)的苗頭和預(yù)期迅速被降溫。
可見(jiàn)樓市調(diào)控對(duì)于穩(wěn)定深圳的房?jī)r(jià)具有至關(guān)重要的作用，只要對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控不大幅放松并持續(xù)改善住房的結(jié)構(gòu)，那么深圳的房?jī)r(jià)也將很難再現(xiàn)調(diào)控前那種不斷大幅上漲的現(xiàn)象，但保持一定的幅度與經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展還是可能的。
綜上內(nèi)容，深圳較為特殊的人口結(jié)構(gòu)和較大的人口規(guī)模為深圳提供了大量的潛在需求，但深圳盤(pán)子小和房產(chǎn)投資屬性較為突出的特點(diǎn)又會(huì)出現(xiàn)以?xún)r(jià)格來(lái)影響需求來(lái)達(dá)到市場(chǎng)平衡的現(xiàn)象，而深圳得益于國(guó)家導(dǎo)向的大型城市規(guī)劃的扶持，又具有較強(qiáng)的城市發(fā)展前景，會(huì)對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成較強(qiáng)的支撐，所以深圳樓市的穩(wěn)健發(fā)展還得依靠樓市調(diào)控的措施來(lái)進(jìn)行有效的疏導(dǎo)。