根據(jù)大數(shù)據(jù)研究院11月28日發(fā)布的《2019年11月全國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告》顯示，2019年11月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.53%，環(huán)比上漲1BP，為相應(yīng)期限LPR加點(diǎn)68 BP；二套房貸款平均利率為5.85%，環(huán)比上漲1BP，為L(zhǎng)PR加點(diǎn)100BP。

買房是人們繞不過(guò)的話題，房?jī)r(jià)的高企讓人又愛又恨，沒(méi)買的希望能降一點(diǎn)好上車，已經(jīng)買了的希望還能再漲一點(diǎn)，更多人等不及降價(jià)就迅速倒向了買房這一邊，因?yàn)閾?dān)心還會(huì)再漲。

一、利息≈本金

朋友小L就是在這樣的背景下匆匆加入購(gòu)房大軍，可能介入的時(shí)機(jī)并不理想，他上車的時(shí)候正是房貸利率上浮力度最大的時(shí)候。6.37%，小L的房貸利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮了30%。

房貸壓得小L喘不氣來(lái)，雖然小L夫妻兩人工作都還不錯(cuò)，但是每月收入刨去房貸和必要的生活支出，就所剩無(wú)幾了。他們不得不砍掉了每周一次的外出大餐，減少夜宵的次數(shù)，買一件衣服也要考慮再三?？偠灾抠J已經(jīng)壓縮了生活品質(zhì)。

小L算了一筆賬，同樣是貸款100萬(wàn)，25年，相較于如今的首套房貸款平均利率5.53%，他要多付出15.37萬(wàn)元的利息?？偣操J款100萬(wàn)，而利息就100.13元，利息比貸款還多1300元。

房貸100萬(wàn)，貸款25年

小L不禁苦笑：“我可能被套住了。”

二、上浮比例是不會(huì)改變的

像小L這樣“高位接盤”的人不在少數(shù)，前兩年因?yàn)殂y行資金面較為緊張，貸款利率上浮的力度較大，在這一時(shí)期貸款買房的人往往申請(qǐng)下來(lái)的貸款利率都要上浮20%~30%。而進(jìn)入2019年以來(lái)，世界多國(guó)為了刺激本國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，紛紛踏上降息的通道。我國(guó)雖然沒(méi)有降息但2018年至今多次降準(zhǔn)釋放了足夠的流動(dòng)性，間接降低了市場(chǎng)利率，銀行下調(diào)房貸利率也是應(yīng)有之義。

有些人可能要問(wèn)了，銀行房貸利率下調(diào)了，在還房貸的利率可以跟著下調(diào)嗎？

很遺憾，只有在央行基準(zhǔn)利率調(diào)整的情況下，才能影響到正在還貸款的人的每月還款額。房貸辦理下來(lái)以后，房貸利率的上浮或者下浮的比例是不會(huì)變的。

所謂的央行基準(zhǔn)利率就是人民銀行公布的商業(yè)銀行存款、貸款、貼現(xiàn)等業(yè)務(wù)的指導(dǎo)性利率，而各個(gè)商業(yè)銀行可以在央行基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮或者下浮一定的比例。

舉個(gè)例子，目前的央行基準(zhǔn)利率是4.9%，小L的房貸利率是上浮30%即6.37%，現(xiàn)在申請(qǐng)房貸所在的X銀行房貸利率上浮15%即5.635%，此時(shí)小L的房貸利率不隨著變化；而假如央行基準(zhǔn)利率調(diào)整為4.8%，那么小L的房貸利率=4.8*1.3=6.24%。

因此，在央行基準(zhǔn)利率沒(méi)有發(fā)生改變的時(shí)候，在還房貸利率是不會(huì)改變的，該還的房貸一分也少不了。

三、如何減少利息支出？

短期來(lái)看，央行不會(huì)降息，因?yàn)檫€有很多確保流動(dòng)性充裕的手段，比如這次的LPR，比如普遍降準(zhǔn)等等。那么，已經(jīng)背負(fù)房貸的“房奴”們有什么辦法可以減少利息支出呢？

1、LPR利率下調(diào)

11月20日，中國(guó)央行公布了最新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）報(bào)價(jià)：1年期品種報(bào)4.15%，5年期以上品種報(bào)4.80%，均比之前降低了5個(gè)基點(diǎn)。一年期LPR主要是企業(yè)貸款成本，而5年期LPR基本代表了房貸利率的走勢(shì)，5年期LPR的降低5個(gè)基點(diǎn)，意味著一百萬(wàn)房貸的月供將會(huì)減少31元左右利息支出。

不過(guò)，LPR利率下調(diào)對(duì)于2019年10月8日之前申請(qǐng)房貸的購(gòu)房者不會(huì)產(chǎn)生任何影響，主要利好10月8日之后申請(qǐng)房貸的購(gòu)房者和準(zhǔn)備購(gòu)房群體，因?yàn)橐訪PR為定價(jià)基準(zhǔn)的房貸利率新政是從10月8日開始實(shí)施的。不過(guò)銀行的利率一般是一年調(diào)整一次，不會(huì)因?yàn)長(zhǎng)PR下降了，馬上就降低購(gòu)房者的房貸利率。

2、提前還款

同樣受市場(chǎng)流動(dòng)性寬松的影響，資金利率價(jià)格整體下行。根據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年10月份，銀行理財(cái)產(chǎn)品年化平均收益跌破4%，已降至3.99%。也就是說(shuō)，6.37%的房貸利率與銀行理財(cái)產(chǎn)品平均收益率存在2.38%的利差。

這意味著如果有一百萬(wàn)的資金不提前還款而去做理財(cái)?shù)脑挘磕陮p失2.38萬(wàn)元。而且我們知道，還貸前期的月供中利息是占大頭的，此時(shí)提前還款最劃算。

假設(shè)小L提前還款10萬(wàn)元，那么每月月供可以減少687.88元，而且可以節(jié)省利息支出91916.44元！

提前還款10萬(wàn)元

所以，如果理財(cái)能力較弱或者沒(méi)有較好的理財(cái)渠道的話，提前還款不失為一個(gè)好的選擇。不過(guò)，需要注意的是銀行對(duì)于提前還款是需要收取違約金的，一般收取三到六個(gè)月的罰息，各個(gè)銀行規(guī)定不同，以房貸合同約定為準(zhǔn)。

3、辦理商轉(zhuǎn)公積金貸款

所謂的“商轉(zhuǎn)公”，就是商業(yè)貸轉(zhuǎn)公積金貸款。眾所周知，公積金貸款的利率是十分低廉的，買房貸款的首選無(wú)疑是公積金貸款。但是公積金貸款限制較多，很多人可能一開始申請(qǐng)房貸時(shí)條件不允許只能選擇商業(yè)貸，還貸時(shí)發(fā)現(xiàn)又滿足了公積金貸款的條件，這時(shí)就可以申請(qǐng)辦理“商轉(zhuǎn)公”。

不過(guò)，“商轉(zhuǎn)公”同樣是有門檻的，只能純商貸轉(zhuǎn)為純公積金貸，組合貸是不能申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”的，同樣純商貸部分轉(zhuǎn)為公積金貸也是行不通的。而且受公積金貸款額度的限制，“商轉(zhuǎn)公”的額度不能超過(guò)自身的公積金貸款額度上限。

需要注意的是，并不是所有的城市都支持“商轉(zhuǎn)公”，具體的需要咨詢當(dāng)?shù)氐墓e金管理中心。