首先，投資收益率。30年間穩(wěn)定的投資收益率是多少？大概只有4%左右。另外，通貨膨脹不會(huì)無限制膨脹下去的。如果每年4%通脹，30年后那也是相當(dāng)恐怖的了。所以大多數(shù)情況下，如果一筆本金不變，排除投資踩雷的情況，其投資收益率趕得上通脹基本上是沒問題的。

其次，未來房價(jià)是否還會(huì)像前幾年一樣瘋漲？我覺得可能性很小。野蠻生長只是突發(fā)性的，并沒有長期持續(xù)性。房價(jià)看城市配套，看地段，看以后該地方的發(fā)展?jié)摿ΑＶ攸c(diǎn)城市的房價(jià)應(yīng)該是個(gè)逐漸趨于穩(wěn)定的過程。如果結(jié)合每年通脹率，房價(jià)應(yīng)該是個(gè)穩(wěn)定增長的過程，才能提現(xiàn)固定資產(chǎn)的價(jià)值。

對于上述四種投資方式，我目前貸款利率是上浮20%，相當(dāng)于年華5.88%，我算了一下，一筆錢如果提前還貸，和用這筆錢投資相比較，需要投資年化利率至少高于7.1%的理財(cái)產(chǎn)品，才能做到不虧。關(guān)于這一點(diǎn)很多人想不明白，其實(shí)也很好理解，其他答主也解釋過，我再說一句即可，就是說主要原因是房貸需要逐月扣劃掉，扣掉的這部分從本金中移除，不會(huì)產(chǎn)生接下來11個(gè)月的理財(cái)利息，那么剩下來11/12的本金，需要更高的年化率才能和房貸利率相等。這樣逐月扣減，全年需要7.1%才可以。

另外一個(gè)是關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的事。目前年化率高于7.1%而又無風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)產(chǎn)品幾乎沒有。肯定沒有。銀行三年期都低于5%。那么只能做低風(fēng)險(xiǎn)的P2P，可以隨之風(fēng)險(xiǎn)而來。今年到現(xiàn)在各個(gè)暴雷的P2P應(yīng)該都記得吧，誰也不希望一年盼到頭等著收錢了突然血本無歸吧，更可況你還要這樣理財(cái)30年？你敢保證高收益并且無風(fēng)險(xiǎn)？省省吧。投資都是一個(gè)dubo的過程。不要說買基金，股票。看看今年A股跌成啥樣了？大家都還想安安穩(wěn)穩(wěn)過日子的吧？

投資商鋪，公寓，主要看地段。目前好的熱門地段旺鋪早就銷售一空，只有周邊新規(guī)劃的小地段，誰知道以后會(huì)發(fā)展成什么樣？政府畫了個(gè)餅給你看，你就要拿血汗錢進(jìn)去dubo嗎？失敗了誰給你買單？互聯(lián)網(wǎng)對實(shí)體行業(yè)沖擊太大了，實(shí)體生意越來越慘淡，你能保證你的商鋪能租出去？你能保證你的公寓能持續(xù)不斷地收到租金？更何況公寓買賣的時(shí)候差額稅可是相當(dāng)大的，有人愿意接手嗎？

投資住宅，如果對房價(jià)有足夠的信心，可以一試，但是需要承受房價(jià)還沒漲起來之前每月月供增加的壓力。如果房價(jià)正趨于穩(wěn)定，那你又何必去折騰呢？又要買，又要出租，又要賣。

其實(shí)算了一下，在貸款初期，提前還貸并非不是一個(gè)很好的選擇。不管是等額本金還是等額本息，在最初的三年內(nèi)，每月本金和利息的變化其實(shí)并沒有多大。如果是等額本息的話，更建議提前還貸一部分，因?yàn)榭梢詼p少很多利息。提前還貸，相當(dāng)于你買了一個(gè)30年期年化率7%的無風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品，不用擔(dān)心本金會(huì)踩雷，而且你每月的月供會(huì)降低很多，生活質(zhì)量明顯改善。你每月因?yàn)樵鹿p少而存下來的錢，你現(xiàn)在可以毫無顧慮地用它做一些風(fēng)險(xiǎn)性的投資以博取高收益未嘗不可，因?yàn)樾睦镉械琢恕Ｂ蜁?huì)積少成多，你要相信復(fù)利的威力。

我這個(gè)回答討論的是本金收益與提前還款節(jié)省的利息之間的關(guān)系，也就是說，我的本金不想給銀行，留在自己手里，在不選擇提前還款的情況下，需要達(dá)到多少年化收益率，才可以覆蓋提前還款一年節(jié)省下來的利息總和。舉個(gè)簡單的例子，貸款70萬，利率5.88%，30年等額本息，每月還款4143元。我手頭有10萬元，如果提前還款10萬，那么變?yōu)橘J款60萬30年等額本息，每月還款3551元，這樣的話，我一年總還款額可以比之前節(jié)省（4143-3551）*12=7104元。那么，如果我不提前還款，而是把10萬留在手里，需要年化收益至少7104/100000=7.1%才可以達(dá)到提前還款的相同效果。如果可以將10萬元在手頭放著，保證未來30年內(nèi)這筆錢絕對不動(dòng)，無任何風(fēng)險(xiǎn)且每年都產(chǎn)生大于7.1%的收益，那么其實(shí)可以不用提前還款。我只是建議了一種穩(wěn)妥的處理方式，相比于風(fēng)云莫測的投資環(huán)境以及近幾年來逐漸下降的理財(cái)收益率，普通老百姓還是提前還款更合適和安全點(diǎn)。

當(dāng)然，我算出的7.1%是針對5.88%貸款利率來算的。如果貸款利率是4%或者其他，所需要的理財(cái)收益率是不同的，但都會(huì)高于貸款利率。具體可以自己算下，很簡單。結(jié)論就是，如果你有好的渠道，能夠保證長期穩(wěn)定高收益且收益可以覆蓋減少的利息，那么可以選擇錢放在手里。如果想求穩(wěn)，想求安全輕松壓力小，那么可以提前還貸。畢竟，一個(gè)是用收益來還房貸，一個(gè)是用本金減少來減少房貸，途徑不一樣但是效果一樣。對于我自己來說，我傾向于提前還貸，大量資金放在手里也不安全，幾十年內(nèi)稍有一點(diǎn)閃失，便前功盡棄。