大家都經(jīng)常聽到通貨膨脹這個詞，但不知道你有沒有注意到，我們會用什么來表達通貨膨脹率？正確答案是——CPI(消費者物價指數(shù))，其含義就是“物價平均水平的上升速度“。明確這一點后，我們可以舉個例子，用于討論這個問題。

假設(shè)李先生的年收入是x萬元，有存款20萬元。現(xiàn)在購買一套100萬的住房，首付20萬已付清，另80萬采取向商業(yè)銀行按揭貸款20年的方式支付，貸款利率為4.9%。

那么，在等額本息還款方式下，每月還款是5236元，折合一年是6.3萬元。

又假設(shè)李先生每年其他開支為y萬元，則每年的結(jié)余為：m1＝x-(y+6.3)萬元。

這里需要穿插解釋一個知識點：按揭貸款利率是否會跟隨市場利率變化而調(diào)整？

由于房貸周期普遍較長，如果房貸利率不隨著市場利率變動，則銀行很有可能在利率變化過程中吃虧。銀行肯定不會答應(yīng)，所以一般是根據(jù)央行調(diào)整發(fā)布的利率按年進行調(diào)整。

幸好，對于辦理住房按揭貸款享受的利率折扣優(yōu)惠一般是不變的，也就是說，你申請按揭貸款時確定是打9折，那么以后盡管貸款利率在發(fā)生變化，也仍然以新利率的9折來進行計算。

接下來，假設(shè)第二年CPI平均上升了A%，而房貸利率也按相同比例同步上升，則李先生當(dāng)年的結(jié)余下降為：

m2=x-(1+A％)(y+6.3)萬元。

m2與x正相關(guān)，與A和y負相關(guān)。可見，通貨膨脹率越高即A%越大，李先生的收入結(jié)余就越少，個人經(jīng)濟就越困難。

當(dāng)然，在通貨膨脹的影響下，李先生的收入應(yīng)該也會有一定的增長，只不過這種增長未必能趕上通脹的腳步。我們假設(shè)增長率為B%，則李先生當(dāng)年的結(jié)余變?yōu)椋?/p>

m3=(1+B%)x-(1+A%)(y+6.3)萬元。

只有在B%>A%的情況下，m3才大于m1。

結(jié)論：在通貨膨脹率上升的階段，對還房貸的人群來說，只有收入上升速率高于通貨膨脹率，才能從中獲利。實際上，不論是否需要還房貸，都應(yīng)當(dāng)努力讓收入跑得更快一些，才能避免受損。而加杠桿購買房產(chǎn)的優(yōu)勢是，房產(chǎn)能夠在通貨膨脹中自主升值，當(dāng)把還貸負擔(dān)與房產(chǎn)價值的增加相比較，還房貸的人才算是真正在通貨膨脹中受益。